旅館の売却・買収：日本の宿泊業承継市場

観光庁旅館データによれば、日本全国に約3.6万軒の旅館（伝統的和室宿泊施設）が登録されています。経営者の平均年齢は68歳、後継者不在率は66%（全業種で最高水準）。

地域別密度：温泉地（草津・箱根・別府・湯布院・有馬・城崎）に高集中。山陰・東北・四国の地方温泉地で特に承継問題が深刻。インバウンド回復の地理的不均衡（京都・奈良・北海道に集中）により、地方温泉旅館は割安に取引される傾向。

(1) 不動産価値：土地（路線価×補正係数＋温泉権の加算）、建物（築年数別評価）。地方では土地評価が低く、建物の物理的劣化を考慮すると簿価より低い評価になることが多い。

(2) 温泉権：源泉所有権または利用権。源泉所有は数千万円〜数億円の独立価値。利用権は契約年限と更新条件次第。

(3) 営業権（のれん）：直近3年のEBITDA×倍率（旅館業の場合4–6倍が標準、ブランド旅館で6–10倍）。

(4) 機械設備・備品：減価償却済の場合は名目価値。大規模リニューアル直後の場合は簿価ベース。

小規模温泉旅館（10–20室、地方温泉地）：5,000万円〜2億円。EV/EBITDA 4–5倍。

中規模温泉旅館（30–60室、有名温泉地）：2億円〜10億円。EV/EBITDA 5–8倍。

高級旅館・登録有形文化財クラス：10億円〜100億円超。観光ファンドや海外ブランド（アマン、ヒルトン、フォーシーズンズ）が買い手として参入。

再生案件（民事再生・休業中）：1,000万円〜5,000万円で取得可能なケースも。建物・温泉権のみ取得し再生する事例増加。

法的制限：なし。外国法人または外国人個人による旅館買収は100%可能。土地・建物の所有権、温泉利用権、旅館業許可の承継すべて可能。

ボトルネック：日本語対応の弁護士・税理士・M&A仲介の確保、地元温泉組合との関係構築、伝統的宿泊客層への対応（女将文化、おもてなし）。

成功事例：星のや（星野リゾート）、Aman Kyoto（旧錦水亭）、Six Senses Kyoto（旧高雄）、HOSHINOYA Tokyoなど、伝統旅館を国際ブランドに転換する事例が増加。中小規模では、海外個人投資家による箱根・湯布院・草津での旅館買収・運営事例も多数。